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近年来，优质教育资源供不应求，国家实行义务教育就近入学的政策，在某学校招生地段内居住，往往就近申请该校学位的条件之一， "学位房"应运而生。将楼盘与名校"捆绑销售"往往是开发商常用的宣传手段之一，虽然2015年出台的《广告法》以及国家工商总局2016年1月公布的《房地产广告发布规定》均明确规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理升学等事项的承诺，但该行政性管制并不能成为认定开发商承担民事违约责任的依据。开发商和购房人更为关注的是学位房宣传是否会导致商品房买卖合同解除或者违约赔偿。本文搜集了北京、上海、深圳、长沙等地的学位房民事诉讼纠纷的相关裁判文书，并对法院裁判要旨进行了归纳。
裁判要旨1：开发商在其销售广告和宣传单中关于"购买长阳、上北京四中"的承诺具体明确，对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。
【案号】（2014）二中民终字第03426号
案情简介：开发商在销售其房屋时在其户外广告和宣传单中均打出了"买长阳、上北京四中"的宣传口号，并作出购买长阳项目"一房一名额"的承诺。另查，2011年11月25日北京四中与开发商集团公司签署了《关于北京四中房山校区的合作协议》。后来，业主得知，子女就读北京四中房山分校有6年期限限制，即入住6年内可入校就读。小业主诉至法院，要求依法确认开发商关于该项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校小区初中的允诺（一房一名额），对开发商具有法律效力。
法院观点：法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据查明的事实，开发商在其销售广告和宣传单中，关于"购买长阳、上北京四中"的承诺具体明确，对小业主是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。
裁判要旨2：开发商在商品房销售对外宣传中明确载明，其楼盘配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学，但合同中未对配套学校的定义进行解释，开发商的行为对购房人的期待落空有一定的影响，应酌情赔偿购房人的损失。
【案号】（2013）沪二中民二(民)终字第385号
案情简介：2012年9月20日，上海市青浦区教育局在收到开发商递交的《关于***楼盘配套学校的询问函》后出具关于****楼盘所在学区的复函，答复内容为根据市教委关于义务教育阶段招生入学的文件精神，以及青浦区当年可预测生源情况和教育资源情况，按照"就近入学"的招生原则，以生源户籍地址与房产地址为依据，进行每个学年度学区划分。****楼盘住户子女入学按以上政策统一执行，具体学区可查看当年"青浦教育"网站"政府信息公开"栏目所公布的中小学学区划分示意图。根据开发商提供的教育局学区划分示意图，****楼盘现学区未划入至青浦瀚文小学、青浦实验中学。开发商在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，……、学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。该宣传资料开发商放在销售现场，购房人可任意领取。2012年2月14日，购房人所在的小区业主徐康向上海市青浦公证处申请保全证据。2012年2月14日，徐康在公证处通过公证处的电脑进行保全证据行为。根据保全的证据显示开发商的网站网页上显示了****项目概述、周边配套等，其中周边配套中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学。现小业主认为开发商虚假宣传，已构成违约，故请求判令开发商支付违约金177,055.80元。
法院观点：法院认为，合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同、本案所指的两学校的知名度，购房人所购的房屋所属小区不是约定俗成的"学区房"。本案中购房人主张的开发商宣传资料中所称的两学校均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排。对购房人所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，开发商没有权利决定，开发商在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后开发商也未将相关情况予以详细解释确有可能使购房人对此产生误解，从而与开发商对配套学校的理解而发生争议。但现有证据不能证明开发商因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使购房人所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。根据购房人的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则购房人在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对购房人宣传内容进行核对的义务。考虑到购房人基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法落实与开发商未进一步详细解释不无关系，故根据购房人和开发商在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、开发商销售宣传内容、购房人实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于购房人主张的损失法院予以酌情考虑，由开发商赔偿购房人3,000元。
裁判要旨3：开发商所宣传的学校不在涉案小区商品房开发规划范围内，对于开发商就非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非开发商所能决定和实现，不构成要约，不应当认定为合同内容。
【案号】（2014）深中法房终字第2414-2421号
案情简介：2012年购房人与开发商签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房人法院提供了以下证据，拟证明开发商进行虚假宣传：1、沙盘模型，该模型上放置了"**市实验学校"的标牌，标牌位置位于涉案花园之外；2、***项目网购宣传资料，显示了"周边学府林立，幼儿园、小学、中学相距500米内，公立九年一贯制重点学校-**市实验学校，近在咫尺；好教育环境好前程"、"省级名校优越教育，让孩子奔向锦绣前程"、"项目一路之隔的是公立9年一贯制重点学校——**市实验学校或将入驻"等内容；3、介绍**市实验学校的广告牌及资料。原审法院经查，开发商等五家房地产开发公司曾向**区人民政府递交《引进中小学名校（**市实验学校）的申请》，希望对于该片区引进一所市属名校（建议**市实验学校），以提升片区的教育资源配套。区教育局于2012年12月4日向区政府递交《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》，称市教育局已下达正式通知，明确今后市直属学校不再输出市级教育品牌，故来文要求该局无法实施，该局将在实施公办的过程中把学校办好。购房人称开发商此后仍在进行相关宣传，并提供了开发商于2013年7月12日发出的《致***项目一期业主的一封信》，该信的主要内容为开发商表示愿意在政府相关部门的协调和帮助下积极推进引进名校联合办学的事宜。法院另查，开发商虚假宣传一案，市场监督管理局对开发商已经做出行政处罚。 购房人起诉请求判令开发商赔偿购房人因虚假宣传行为造成的经济损失10万元。
法院观点：
首先，双方在商品房预售合同附件五第十八条中已经明确约定，买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。第十九条进一步约定补充协议系经双方充分协商而达成一致的约定，双方在签署之前已经认真阅读、理解、知悉并接受，买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受。且开发商所宣传的**市实验学校不在涉案小区商品房开发规划范围内，对于开发商就非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非开发商所能决定和实现，本案开发商在宣传过程中也曾使用了"或将入驻"、"将来可能发生调整"等字眼，进行了风险提示，在签订合同时更拒绝将相关宣传内容作为要约，购房者应尽一定的审查义务，谨慎选择，开发商关于**市实验学校宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容。
其次，购房人认为开发商有关引进**市实验学校的宣传符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》有关欺诈行为的界定。购房人并未根据合同法的相关规定主张变更或者撤销合同，其直接起诉主张损害赔偿，缺乏法律依据。
再次，购房人主张根据《深圳经济特区实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十一条的规定，开发商虚假宣传误导消费者，应当承担赔偿责任。但上述条款并未对民事赔偿责任作出规定。购房人依据该条规定要求开发商承担赔偿责任，缺乏法律依据。
裁判要旨4：开发商在销售广告及其发出的宣传册上均注明"本广告仅为要约邀请，所涉文字及图片资料仅供参考，开发商保留最终解释权。"且涉案学校并未在涉案小区开发规划范围内，开发商亦无权力就学校设立、学区划分等事项作出决定，因此，开发商关于深圳中学的相关宣传为要约邀请。
【案号】（2014）深中法房终字第2051-2054
案情简介：购房人与开发商签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购买**项目中的其中一套房屋。2011年4月19日，中共深圳市龙岗区委领导召开了引进深圳中学到龙岗办学相关问题工作会议，会议决定：**项目是龙岗区中心城城市更新大型综合项目， **项目学校（暂名）确定为30班规模初级中学，该校建成后，移交市教育局，作为市教育局直属学校，由深圳中学举办；**项目配套幼儿园移交给市教育局，由深圳中学举办。开发商在销售涉案房屋时所制作的宣传册中以及尚模公司网站上有以下内容："深圳中学落户**项目"，**项目配套学校为市教育局直属学校、由深圳中学举办。在深圳中学网站上，有该校举办市直属"深圳中学**初中"以及该校任命四名人员为"**初中部"干部的相关新闻报道。
2013年7月22日，深圳市龙岗区深圳中学龙岗初级中学登记设立，登记举办单位为深圳市龙岗区教育局。该校在2013年9月1日正式开学。法院查明，涉案深圳市龙岗区深圳中学龙岗初级中学不在"**项目"商品房项目规划范围内。
购房人主张：现其购买的涉案房屋所附的学位为深圳市龙岗区深圳中学龙岗初级中学学位，该学校与开发商宣传不一致：1、开发商宣传的学校为市教育局直属学校，而前述学校隶属区教育局；2、开发商宣传的学校由深圳中学办学，而前述学校并非深圳中学办学；3、开发商宣传的学校为省一级学校，而前述学校并非省一级学校；4、前述学校的师资力量、教育质量、教育模式与深圳中学有天壤之别，只是由深圳中学任命和选派了四名行政管理干部，其余老师按照《龙岗区临聘教师管理试行办法》聘请。
购房人请求判令：开发商向购房人支付因逾期交付涉案房屋附带市直属深圳中学学位的违约金；开发商履行继续向上诉人交付涉案房屋附带市直属深圳中学学位的义务。
法院观点：开发商虽然在销售涉案房产过程中，依据中共深圳市龙岗区委办公室于2011年4月19日作出的《引进深圳中学到龙岗办学相关问题工作会议纪要》就深圳中学到涉案小区办学进行宣传，但其在深圳主要报刊上发布的销售广告及其发出的宣传册上均注明"本广告仅为要约邀请，所涉文字及图片资料仅供参考，开发商保留最终解释权。"且涉案学校并未在涉案小区开发规划范围内，开发商亦无权力就学校设立、学区划分等事项作出决定，开发商关于深圳中学的相关宣传为要约邀请。购房人虽提供了多份网页资料，拟证明开发商已就涉案学校发出明确要约，但前述资料均为新闻报道，大部分亦非开发商作出，不应视为开发商就涉案学校相关事项向购房人发出要约，故购房人的上诉理由不成立，本院不予采信。由于当事双方并未就涉案学校的相关事项协商一致，购房人要求开发商履行交付涉案房屋附带市直属深圳中学学位的义务并支付违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
裁判要旨5：开发商违反《房地产广告发布暂行规定》的规定，在广告中含有办理升学事项承诺，面临行政处罚，但经查并不构成虚假承诺，不承担违约责任。
【案号】（2015）长中民三终字第04804号
案情简介：开发商在对预售房屋进行广告宣传时陈述，"买房即送师大附中梅溪湖实验中学、长沙实验小学梅溪湖分校以及市教育局公立幼儿园学位。"2014年11月20日，长沙市工商行政管理局岳麓分局收到业主举报在对"金茂悦"楼盘项目的广告宣传中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺的用语。经长沙市工商行政管理局岳麓分局调查核实后认为开发商的行为违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条规定，构成了发布含有办理升学事项承诺的房地产广告的行为，但考虑到当事人发布该广告并无虚假，当时亦未造成消费投诉等危害后果，在2014年5月12日，长沙市工商行政管理局岳麓分局向开发商下发了岳工商改字（2014）0000643号责令改正通知书，此后，开发商停止了该广告的发布。长沙市工商行政管理局岳麓分局于2015年1月27日，告知举报人对开发商的行为不予行政处罚。另，经博才梅溪湖小学教导处证明，此次与购房人共同起诉并已收房的另一业主的小孩于2015年3月2日入读了博才梅溪湖小学五年级一班。购房人认为开发商存在学位房虚假宣传、承诺的半赠送无法实现、变更规划未通知、配套设施不符合约定、地下停车场设置不合理等违约行为，故诉至原审法院，请求判令开发商向购房人支付违约金。
法院观点：法院认为，对购房人主张开发商宣传的业主子女不限指标不限名额就读教育局直属幼儿园、长沙实验小学和梅溪湖师大附中学位系虚假广告与承诺，无法实现的问题。首先，双方合同并未就该广告内容在合同中进行约定，合同仅约定了"幼儿园2016年12月31日前竣工，公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间"，现该项目尚未开发完毕。其次，对开发商所发布的上述广告，经长沙市工商行政管理局岳麓分局调查核实，开发商发布该广告并无虚假，责令开发商改正的只是其广告中含有办理升学事项承诺从而违反《房地产广告发布暂行规定》的行为。再次，学校的设立、学区（位）的划分等事项开发商并没有相应权力作出决定，开发商的上述广告行为应仅为要约邀请。最后，现已有部分业主收房后，子女入读了博才梅溪湖小学。
综上，对购房人主张开发商宣传的业主子女不限指标不限名额就读教育局直属幼儿园、长沙实验小学和梅溪湖师大附中学位系虚假广告与承诺，无法实现的问题，法院不予采纳。
来源：知乎 www.zhihu.com
作者：建纬（深圳）律师事务所
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